РОО «МГСА» более 30 лет использует земельные участки, предоставленные решениями районных исполнительных комитетов города Москвы, Мосгорисполкомом, распоряжениями префектов и т.п. для организованного размещения личного автотранспорта жителей города Москвы (автостоянки).
На большинство выделенных земельных участков были оформлены краткосрочные договоры аренды земельных участков с Московским земельным комитетом (Департамент земельных ресурсов, в настоящее время – Департамент городского имущества г. Москвы). Оформление и регистрация договоров во многом зависела от подготовки и предоставления документов председателями автостоянок.
В дальнейшем по многим договорам аренды Департамент прислал уведомления о расторжении. В каких-то случаях расторжение было обоснованным – земельный участок освобождался для строительства объектов транспортной, социальной и иной инфраструктуры, в иных случаях расторжение договора происходило по инициативе Департамента в отсутствие каких-либо объективных причин.
От членов МГСА регулярно поступают вопросы о том, как платить по договорам, срок действия которых истек, или получено уведомление о расторжении, и надо ли платить по таким договорам. А также многие члены организации полагают, что внесение оплаты по договору после получения уведомления о расторжении является основанием для возобновления действия договора.
Конституции Российской Федерации устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основании федерального закона (ч.3 ст.36). Таким законом является Земельный кодекс.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае получения уведомления о расторжении договора со стороны РОО «МГСА» не принимаются необходимые меры по освобождению земельного участка для возврата его Департаменту, тем самым предоставляя возможность членам автостоянок пользоваться машино-местами для хранения индивидуального транспорта.
Необходимо отметить, что в соответствии с Правилами пользования автостоянками и машино-местами РОО «МГСА» председатель автостоянки (пп.7 п.3.4) отслеживает статус договора аренды и доводит информацию об его изменении до всех членов местной организации.
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
Таким образом, оплату за пользование земельным участком необходимо осуществлять независимо от того, действует договор аренды, либо расторгнут. В случае прекращения действия договора оплата вносится до момента освобождения земельного участка.
Вместе с тем внесение платы по расторгнутому договору не является основанием для возобновления договора аренды. Кроме того, действующее законодательство четко регламентирует порядок аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Законодательством не предусмотрено понятие «возобновления» договора аренды. Можно заключить новый договор по результатам проведения аукциона, порядок которого также четко регламентируется законодательством.
Местные организации РОО «МГСА» (автостоянки) находятся на самофинансировании за счет эксплуатационных взносов. В эксплуатационные взносы входят в т.ч. оплата за землепользование. Оплата по договорам (в т.ч. расторгнутым) осуществляется от имени РОО «МГСА», как стороны по договору, и лица, которому был предоставлен земельный участок.
Вопрос расчета размера арендной платы также регламентируется законодательством. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии с п.3 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП размер арендной платы за земельные участки, в отношении которых правовыми актами Правительства Москвы не утверждена кадастровая стоимость, устанавливается по формуле исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости и площади земельного участка.
Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор аренды.
Многие члены автостоянок ошибочно полагают, что увеличение размера арендной платы должно осуществляться только после получения соответствующего уведомления Департамента. Изменение размера аренды осуществляется в случае изменения кадастровой стоимости уполномоченным органом, арендатор самостоятельно должен отслеживать данные изменения и производить перерасчет платы за пользование земельным участком, чтобы не образовывалась задолженность.
Учитывая вышесказанное, необходимо еще раз подчеркнуть необходимость оплаты за использование земельных участков с расторгнутыми договорами аренды в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации до момента освобождения участков и передачи их арендодателю (Департаменту городского имущества города Москвы).